Original-Research: ERWE Immobilien AG (von Montega AG): Kaufen

^

Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG

Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 26.04.2022
Kursziel: 3,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck

Operativ auf Kurs, doch Bewertungsunsicherheiten bleiben - Kapitalerhöhung
zum Portfolioausbau angekündigt

ERWE hat jüngst den Geschäftsbericht für 2021 veröffentlicht, worin sich
der Rückgang des für unsere Bewertung maßgeblichen EPRA NRVs im
antizipierten Ausmaß bestätigte. Der Ausblick für 2022 verspricht eine
erneut signifikante Steigerung der Mieterlöse von über 25% sowie eine
deutliche Verbesserung der Profitabilität. Darüber hinaus kündigte ERWE
heute eine Kapitalerhöhung unter voller Ausnutzung des bestehenden
genehmigten Kapitals an.

Operatives Ergebnis vor Bewertungseffekten überproportional gesteigert: Wie
vorab bereits gemeldet, erzielte ERWE in 2021 Erträge aus der
Immobilienbewirtschaftung i.H.v. 7,89 Mio. Euro (+41,1% yoy). Das
Bewirtschaftungsergebnis legte sogar noch stärker auf 4,42 Mio. Euro zu
(+68,0% yoy). Darüber hinaus gingen die sonstigen betrieblichen
Aufwendungen auf 4,12 Mio. Euro (Vj.: 4,51 Mio. Euro) und die
Personalkosten auf 4,32 Mio. Euro (Vj.: 4,86 Mio. Euro) zurück. Letztere
beinhalteten im Vorjahr jedoch einen nicht-cashwirksamen Aufwand von 1,41
Mio. Euro für die Auflage eines Beteiligungsprogramms. Darum bereinigt
erhöhte sich der Personalaufwand entsprechend des zum Jahresende auf 44
Mitarbeiter ausgebauten Personalstamms (Vj.: 35 MA) um rund 0,87 Mio. Euro.
Das nach wie vor negative bereinigte EBIT vor dem Bewertungs- sowie dem
at-Equity-Ergebnis hat sich mit -2,49 Mio. Euro folglich dennoch mehr als
halbiert (Vj.: -5,49 Mio. Euro). Nach positiven Bewertungseffekten im
Vorjahr führten signifikante Bewertungskorrekturen auf eine
at-Equity-Beteiligung sowie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
(insb. Speyer; vgl. Comment v. 10.03.) jedoch zu einem deutlichen
Jahresverlust von 9,20 Mio. Euro (Vj.: 0,25 Mio. Euro). Der finale LTV
belief sich infolge der negativen Bewertungseffekte sowie zusätzlicher
Kreditaufnahmen insbesondere für die Finanzierung der Entwicklungsprojekte
in Krefeld, Darmstadt und Friedrichsdorf auf 67,8% (Vj.: 63,3%). Zum
Jahresende verfügte ERWE über liquide Mittel von rund 8,57 Mio. Euro (Vj.:
7,96 Mio. Euro).

Akquisitionen untermauern Wachstumsprognose: Das Gros der
Liquiditätsreserve dürfte ERWE gepaart mit weiteren Kreditaufnahmen für die
bereits im März gemeldeten Zukäufe zweier Gewerbeimmobilien in Wuppertal
und Bremerhaven verwendet haben (vgl. Comment vom 31.03.). Angesichts des
Portfolioausbaus und zusätzlicher Neuvermietungen erwartet der Vorstand für
das laufende Jahr, dass die Mieteinnahmen weiter auf über 10 Mio. Euro
steigen. Die beiden neuerworbenen Retail-Immobilien tragen mit
Mieteinnahmen von u.E. in Summe ca. 1 Mio. Euro p.a. unmittelbar zum
avisierten Wachstum bei. Das adj. EBIT vor dem Bewertungs- und
Beteiligungsergebnis soll in 2022 ebenfalls deutlich zulegen. Allerdings
erachtet ERWE die Bewertungseffekte vor dem Hintergrund der aktuell auch im
Immobiliensektor vielfältigen Unsicherheiten als 'nicht abschließend
prognostizierbar'. Der LTV soll sich dennoch wieder in Richtung des
angestrebten Zielwerts von 60% bewegen und der EPRA NRV vorbehaltlich des
Ausbleibens einer Kapitalerhöhung moderat steigen, was nach der heutigen
Bekanntgabe der KE obsolet erscheint. Per Jahresende 2021 lag der NRV mit
4,23 Euro je Aktie (31.12.2020: 4,87 Euro) signifikant über dem aktuellen
Kursniveau.

Kapitalerhöhung angekündigt: Das Grundkapital der Gesellschaft soll unter
vollständiger Ausnutzung des bestehenden genehmigten Kapitals durch Ausgabe
von bis zu 6.343.708 neuen Aktien (ca. 35% des aktuellen Aktienbestands)
zum Bezugspreis von 1,50 Euro je neuer Aktie erhöht werden. Das Gelingen
der KE ist durch eine Backstoppvereinbarung mit dem bestehenden
Großaktionär Elbstein AG (Aktienanteil 12,5%) garantiert.

Den zufließenden Bruttoemissionserlös von u.E. rund 9,2 Mio. Euro dürfte
ERWE zur Weiterentwicklung der jüngst erworbenen Retail-Objekte in
Wuppertal und Bremerhaven sowie für neue Akquisitionen verwenden. Darüber
hinaus rechnen wir damit, dass auf der am 25. Mai stattfindenden HV
vorratsmäßig neues genehmigtes Kapital beschlossen werden wird.

Die jetzige KE mit einem signifikanten Discount zum Vortagesschlusskurs von
2,14 Euro wird zunächst zu einer spürbaren Verwässerung führen. Da unsere
NRV-Bewertung jedoch auf den Werten der letzten Bilanz aufbaut, finden sich
die Effekte der Kapitalerhöhung darin noch nicht berücksichtigt. Unter
Antizipation der Umsetzung der KE ergäbe sich u.E. ein NRV pro Aktie von
rund 3,50 Euro, was auch bei einem Sicherheitsabschlag im Normalmaß von 15%
nach wir vor signifikantes Upside-Potenzial impliziert (FV 3,00 Euro pro
Aktie).

Fazit: Obgleich sich die Aktie dem schwachen Sentiment im Immobiliensektor
zuletzt nicht entziehen konnte, befindet sich ERWE u.E. operativ auf Kurs.
Die zuletzt ergebnisbelastend wirkenden Bewertungseffekte erachten wir als
Corona-Folge, sodass ERWEs Fähigkeit zur Realisierung von
Wertsteigerungspotenzialen als Kern des Geschäftsmodells für uns nicht
infrage steht. Durch die neuerliche KE bleiben auch die anorganischen
Wachstumschancen gewahrt, wenngleich ein spürbarer Verwässerungseffekt in
Kauf genommen werden muss. In Anbetracht dessen erhöhen wir den
Sicherheitsabschlag temporär auf 30%. Mit einem neuen Kursziel von 3,00
Euro (zuvor: 3,60 Euro) erachten wir die Aktie aber nach wie vor als
kaufenswert.



+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++

Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser
mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum
umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und
wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden
zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und
Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/23893.pdf

Kontakt für Rückfragen
Montega AG - Equity Research
Tel.: +49 (0)40 41111 37-80
Web: www.montega.de
E-Mail: research@montega.de

-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

°

Quelle: dpa-AFX