DER AKTIONÄR – Unsere App
Immobilieninvestor Rolf Elgeti hat vor fünf Jahren die Deutsche Konsum REIT und die Deutsche Industrie REIT (DIR) gegründet. Beide Gesellschaften entwickeln sich vor allem in den letzten Monaten außerordentlich erfolgreich. Nachdem die DIR einen neuen Wandler begeben hat, hat sich DER AKTIONÄR mit Finanzvorstand René Bergmann unterhalten.
DER AKTIONÄR: Herr Bergmann, trotz einer mageren Verzinsung von 2,0 % p. a. und eines Wandlungspreises von 18,50 Euro haben Sie schnell 41,6 Millionen Euro platziert. Wie geht das?
René Bergmann: Wir freuen uns, dass wir als noch relativ junges Unternehmen am Kapitalmarkt in so kurzer Zeit so viel Vertrauen bei den Investoren aufbauen konnten, um zu diesen für uns attraktiven Konditionen eine Wandelanleihe begeben zu können.
Wir haben von Anfang an mit großer Disziplin bei den Akquisitionen und größtmöglicher Transparenz in der Berichterstattung gezeigt, dass wir unsere Ziele erreichen und unser Geschäftsmodell überzeugend ist. Dies wird von Investorenseite honoriert.
Wie wirkt sich die Platzierung auf die Finanzierungskosten aus?
Anfänglich waren wir hauptsächlich über die besicherte Immobilienanleihe finanziert, die mit einem jährlichen Zinssatz von 4 %auf Dauer jedoch für uns zu teuer wird. Zwischenzeitlich haben wir den Anteil von Bankdarlehen schrittweise immer weiter erhöht, zuletzt im April mit einer Portfoliofinanzierung von 42 Millionen Euro zu einem Zinssatz von 2,01 %. Nimmt man nun die Wandelanleihe hinzu, sinkt unser Durchschnittszins von zuletzt 3,3 auf 2,7 %.
Die DIR investiert in Light-Industrial Immobilien in Deutschland. Wie finden Sie Ihre Objekte und welche Kaufkriterien sind Ihnen besonders wichtig?
René Bergmann: Ehrlicherweise finden die Objekte meistens uns. Wir sind in diesem Segment und in unserer Dealgröße von 1 bis 50 Mio. Euro inzwischen so etabliert, dass wir viel mehr Objekte in der Pipeline haben als wir ankaufen wollen.
Deshalb fällt es uns nicht schwer, weiter diszipliniert unsere Kriterien durchzusetzen: etablierte Standorte in guten Mikrolagen, solvente standorttreue Mieter sowie ein guter Objektzustand – und das alles bei größtmöglicher Cashrendite.
Wo liegen die größten Hebel bei der Wertentwicklung der einzelnen Objekte?
Der größte Hebel liegt im langfristigen Mietsteigerungspotenzial. Da in unserer Objektklasse vergleichsweise wenig neu gebaut wird und durch Umnutzung in andere Nutzungsarten Flächen verloren gehen, gleichzeitig die Nachfrage aber weiter hoch ist, wird sich das begrenzte Angebot auf die Marktmieten auswirken. Darüber hinaus zeigt sich auch auf dem Investitionsmarkt verstärktes Interesse an dieser Assetklasse und dadurch entwickeln sich auch die Preise und damit auch die Immobilienwerte allmählich weiter nach oben.
Wie hoch wird Ankaufsvolumen künftig sein?
Für 2019 gehen wir von Ankäufen zwischen 140 und 170 Millionen Euro aus, wobei wir schon fast 130 Millionen geschafft haben. Auch in den nächsten Jahren ist ein Ankaufsvolumen um oder über 100 Millionen Euro realistisch. Die Rahmenbedingungen sind unverändert günstig und die Unterstützung unserer Investoren gibt uns die notwendige Planungssicherheit.
Im März 2019 haben Sie 9 Cent je Aktie als Dividende ausgeschüttet. Was erwarten Sie in den kommenden Jahren?
Es gibt noch keine konkrete Prognose, aber wir gehen von einer Erhöhung und künftig stetig steigenden Dividendenzahlungen aus.
Ende März lag der EPRA NAV bei 5,46 Euro, die Aktie notiert bei 14,50 Euro. Wie lässt sich das erklären?
Aus unserer Sicht werden die Mietsteigerungsmöglichkeiten und Wertpotenziale unseres Portfolios bei unserer Aktie schon adäquat durch den Markt eingepreist. Der Kapitalmarkt bewertet unser Portfolio auf aktuellem Kursniveau implizit mit einer Rendite von 6 bis 7 %, was noch oberhalb der Rendite für vergleichbare Portfolien auf dem Investmentmarkt liegt.
Insofern birgt der aktuelle Kurs noch Reserven. Auch wir glauben, dass unser Portfolio insgesamt mehr wert ist als seine einzelnen Assets für sich genommen.
Warum sollte die DIR-Aktie weiter steigen?
Weil wir weiter konsequent unseren Wachstumskurs fortsetzen werden.
Ass im Ärmel
Mit der Deutsche Konsum REIT, die Aktie ist seit Empfehlung im AKTIONÄR um 40 Prozent gestiegen, hat Rolf Elgeti schon bewiesen, dass er seinen Job beherrscht. Die Deutsche Industrie REIT ist sein zweites Ass im Ärmel. Mutige Anleger mit Geduld legen sich ein paar Stücke ins Depot.
