DGAP-News: IMMOFINANZ: Mieterlöse im Halbjahr um 10,4% gestiegen, Konzernergebnis durch krisenbedingte Abwertungen belastet (deutsch)

IMMOFINANZ: Mieterlöse im Halbjahr um 10,4% gestiegen, Konzernergebnis durch krisenbedingte Abwertungen belastet

^
DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Halbjahresergebnis
IMMOFINANZ: Mieterlöse im Halbjahr um 10,4% gestiegen, Konzernergebnis durch
krisenbedingte Abwertungen belastet

26.08.2020 / 18:51
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

IMMOFINANZ: Mieterlöse im Halbjahr um 10,4% gestiegen, Konzernergebnis durch
krisenbedingte Abwertungen belastet

* FFO 1 (vor Steuern) in Höhe von EUR 53,3 Mio. bzw. EUR 0,53 je Aktie

* Covid-19 führt zu Anstieg der Forderungsabschreibungen gegenüber Mietern
und Immobilienabwertungen von insgesamt rund 3,1% des Portfolios

* Konzernergebnis beläuft sich auf EUR -120,4 Mio.

* Liquide Mittel und ausnutzbare Kreditlinie in Höhe von insgesamt EUR
442,2 Mio.

* Eigenkapitalquote von 45,0% und Netto-LTV von 44,7% per Ende Juni wurden
durch Kapitalmaßnahmen im Juli weiter gestärkt (pro forma 47,8% bzw.
38,6%)

* Covid-19-Update Einzelhandel: Vermietungsgrad unverändert hoch,
Besucherzahlen erholt, per Mitte August Verhandlungen mit Retailern zu
95% finalisiert und Rent Collection Retail im ersten Halbjahr 2020 bei
67,8%

* Aufgrund bestehender Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren
Pandemie-Entwicklung und deren Auswirkungen Vorschlag an
Hauptversammlung, keine Dividende für 2019 auszuschütten

KENNZAHLEN (IN MEUR) Q1-2 2020 IN % Q1-2 2019
Mieterlöse 145,5 10,4% 131,8
Ergebnis aus Asset Management 102,8 1,8% 101,0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen -0,7 n/a 1,7
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -16,7 n/a 14,3
Operatives Ergebnis 59,7 -39,5% 98,7
EBIT -83,6 n.a. 203,4
Finanzergebnis -42,4 <=-100,0% -5,2
Konzernergebnis -120,4 n/a 185,3
FFO 1 (vor Steuern) 53,3 -9,8% 59,0
FFO 1/Aktie (vor Steuern) in EUR 0,53 -3,0% 0,54
Nachdem die IMMOFINANZ operativ sehr gut ins Geschäftsjahr 2020 gestartet
ist, war die Geschäftsentwicklung im 2. Quartal 2020 von der
Covid-19-Pandemie beeinflusst. Insgesamt stiegen die Mieterlöse im 1.
Halbjahr 2020 als Folge des Portfoliowachstums durch Zukäufe und
Fertigstellungen um 10,4% auf EUR 145,5 Mio. Ein krisenbedingter Anstieg der
Forderungsabschreibungen führte allerdings zu deutlich höheren
Immobilienaufwendungen. Das Ergebnis aus Asset Management konnte dennoch um
1,8% auf EUR 102,8 Mio. verbessert werden. Die Pandemie hat sich auch auf
die Bewertung des Immobilienvermögens ausgewirkt, insgesamt belaufen sich
die Neubewertungen auf EUR -159,2 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum
des Vorjahres deutlich positiv waren (Q1-2 2019: EUR 123,5 Mio.). Diese
Abwertung entspricht rund 3,1% des gesamten Immobilienportfolios. Das
Konzernergebnis beläuft sich somit auf EUR -120,4 Mio. (Q1-2 2019: EUR 185,3
Mio.).

"Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie stellen auch unser Unternehmen vor
Herausforderungen und wirken sich nachteilig auf die Ergebnissituation im
ersten Halbjahr aus. Aber genau jene Stärken, die die IMMOFINANZ zu einem
führenden Anbieter von Büro- und Retail-Immobilien in unserer Region gemacht
haben, helfen uns, diese Krise zu überwinden: unser Fokus auf
hochqualitative und innovative Bürolösungen sowie auf kosteneffiziente und
damit vergleichsweise krisenresistente Retail-Konzepte, unsere Kundennähe,
der Einsatz unserer Mitarbeiter sowie unsere konservative
Finanzierungspolitik", kommentiert Ronny Pecik, CEO der IMMOFINANZ, die
Entwicklung. "Auch auf der Kapitalseite haben wir rasch und vorausschauend
gehandelt und unser Eigenkapital und die für unser Investment-Grade Rating
relevanten Kennzahlen durch unsere Kapitalmaßnahmen im Juli weiter
gestärkt."

Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) liegt mit EUR 53,3 Mio. um
9,8% unter dem Vergleichswert (Q1-2 2019: EUR 59,0 Mio.). Das entspricht
einem FFO 1 je Aktie von EUR 0,53 (Q1-2 2019: EUR 0,54). In diesem FFO 1 ist
die im Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die
Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig
berücksichtigt. Bei Glättung dieser Kuponzahlung über das Gesamtjahr läge
der FFO 1 im 1. Halbjahr bei EUR 59,8 Mio. und damit leicht über dem Niveau
des Vergleichszeitraums.

Vermietungsgrad auf hohem Niveau
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende Juni 212 Objekte mit einem Buchwert
von rund EUR 5,0 Mrd. Davon entfallen rund 65% auf den Büro- und rund 33%
auf den Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu unverändert
bei hohen 95,9% (31. Dezember 2019: 96,8%), wobei die Büroimmobilien zu
94,2% und die Retail-Objekte zu 97,8% vermietet sind. Die Bruttorendite
beträgt 6,0% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,2% auf Basis der
Mietvorschreibung.

Robuste Bilanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 45,0% (31. Dezember 2019: 46,0%) sowie einem
Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 44,7% (31. Dezember 2019: 43,0%). Unter
Berücksichtigung der Kapitalmaßnahmen im Juli verbessert sich die
Eigenkapitalquote basierend auf den Zahlen per 30. Juni 2020 rechnerisch auf
47,8% und der Netto-LTV auf 38,6%. Die liquiden Mittel betragen EUR 342,2
Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), darüber hinaus steht eine im März
abgeschlossene wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von EUR 100,0
Mio. zur Verfügung. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten belaufen sich
auf 1,89% p.a. inklusive Derivate (31. Dezember 2019: 1,91%). Die
Hedging-Quote ist stabil bei hohen 90,7%, und der unbelastete Asset-Pool
(Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien zum EPRA NAV) beträgt EUR 1,8 Mrd.
bzw. 33,2% (31. Dezember 2019: EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,8%).

Der unverwässerte EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. Juni 2020 EUR 30,93 (31.
Dezember 2019: verwässert EUR 31,05). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden
- im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 - keine Verwässerungseffekte
berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024
resultieren würden, da die Wandelanleihe per Ende Juni "nicht im Geld" war.
Der Wegfall der Verwässerung wirkt sich dabei mit EUR 1,23 je Aktie positiv
aus. Der Buchwert je Aktie liegt bei EUR 27,82 (31. Dezember 2019: EUR
29,34).

Covid-19-Update
Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um
die negativen Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie möglich zu
halten und die Konzernliquidität zu stärken. Das inkludiert u. a. die
Verschiebung nicht-zeitkritischer Investitionen und Kostenreduktionen.

Mit den Retail-Mietern wurden individuelle Lösungen erarbeitet, um diesen
die Bewältigung der Krise zu erleichtern. Im Austausch für temporäre
Mietnachlässe und Stundungen wurden u.a. Mietvertragsverlängerungen
vereinbart. Per Mitte August sind rund 95% dieser Verhandlungen finalisiert.
Die Rent Collection im Retail-Bereich für das erste Halbjahr 2020 beläuft
sich per Mitte August auf rund 67,8% der in Rechnung gestellten Miete.

Umfangreiche Sicherheitsmaßnahmen und aktives Marketing sollen zudem eine
rasche Erholung der Besucherfrequenzen ermöglichen. Aktuell stellt sich die
Entwicklung wie folgt dar: Mit wenigen Ausnahmen, die vor allem Restaurants
und Kinos in Rumänien und Serbien betreffen, sind die Retail-Flächen
vollumfänglich geöffnet. Die Besucherzahlen haben sich vor allem im STOP
SHOP-Bereich gut erholt und erreichen an einzelnen Tagen sogar das Niveau
des Vergleichszeitraums 2019. Diese Entwicklung unterstreicht auch den
Wettbewerbsvorteil der Retail Parks mit Fokus auf Produkte des täglichen
Bedarfs und one-stop-shopping mit direktem Zugang zu den Geschäften vom
Parkplatz. Im Bereich der VIVO! Einkaufszentren liegt die Frequenz aktuell
noch rund 20% unter dem Niveau zu Jahresbeginn. Die Entwicklung der Umsätze
der Retailer zeigt zudem, dass die Menschen derzeit weniger oft einkaufen
gehen, aber dafür pro Einkauf mehr ausgeben. In einer Betrachtung der ersten
sechs Monate 2020 liegen die Besucherzahlen in den STOP SHOPs um rund 24%
unter dem Vergleichswert des Vorjahres, die Umsätze der Retailer sind
allerdings nur um ca. 13% rückläufig und dies ist insbesondere auf die Phase
der behördlichen Schließungen zurück zu führen.

Im Bürobereich werden die Mieter mit Back-to-Office-Plänen bei der sicheren
und problemlosen Rückkehr in die Büros unterstützt. "Ab September bieten wir
darüber hinaus flexible All-inclusive-Bürolösungen an. Unsere Mieter haben
damit die Möglichkeit, Mietflächen oder einzelne Arbeitsplätze auch
kurzfristig anzumieten. Mit einem All -inclusive-Angebot wie im Ferienhotel
übernehmen wir für unsere Kunden zudem alle Büro-Services - von
Belegungsplanung über Reinigung bis hin zur Bereitstellung der
Kaffeemaschine und Pflanzenpflege. Damit können sich unsere Kunden in einer
modernen Büroumgebung auf ihr Kerngeschäft konzentrieren", stellt Dietmar
Reindl, COO der IMMOFINANZ, in Aussicht.

Ausblick

Trotz der somit sehr guten Aufstellung und soliden Finanzausstattung der
IMMOFINANZ bleibt die Unsicherheit hinsichtlich der weiteren Entwicklung der
Covid-19-Pandemie und möglicher künftiger Eindämmungsmaßnahmen und deren
Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und das Finanzierungsumfeld hoch.
Daher nimmt der Vorstand derzeit auch von einer Prognose für die FFO
1-Entwicklung im Gesamtjahr Abstand.

Vor diesem Hintergrund und in sorgfältiger Abwägung der gegenwärtig
bekannten Umstände und möglichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie haben
Vorstand und Aufsichtsrat heute beschlossen, der kommenden ordentlichen
Hauptversammlung am 1. Oktober 2020 vorzuschlagen, für das Geschäftsjahr
2019 keine Dividende auszuschütten und den Bilanzgewinn auf neue Rechnung
vorzutragen. Dieser Vorschlag stellt keine Abkehr von der grundsätzlich
verfolgten kontinuierlichen Dividendenpolitik der IMMOFINANZ dar, sondern
soll im Hinblick auf die Ausnahmesituation der Covid-19-Pandemie die
Kapitalstärke der Gesellschaft aufrecht erhalten.

"Wir befinden uns in außerordentlichen Zeiten, die von hohen Unsicherheiten
hinsichtlich der weiteren Erholung gekennzeichnet sind. Im Sinne der
langfristigen Entwicklung unseres Unternehmens halten wir es daher für
angebracht, vorsichtig zu agieren und damit zu gewährleisten, dass die
IMMOFINANZ in der Krise aus einer Position der Stärke handeln, attraktive
Chancen nutzen und rasch wieder einen profitablen Wachstumskurs mit Zukäufen
und Eigenentwicklungen einschlagen kann", erklärt Ronny Pecik, CEO der
IMMOFINANZ.

Ergebnisentwicklung Q1-2 2020 im Detail

Die Mieterlöse verbesserten sich um 10,4% oder EUR 13,7 Mio. auf EUR 145,5
Mio. Das ist vor allem auf die im zurückliegenden Jahr erfolgten Zukäufe und
Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen. Die Covid-19-Pandemie führte
zu einem deutlichen Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset
Management auf EUR -18,2 Mio. (Q1-2 2019: EUR -0,5 Mio.). Davon stehen EUR
-15,8 Mio. in Zusammenhang mit Covid-19. Die Instandhaltungen und die
Aufwendungen für Immobilienmarketing sanken hingegen auf EUR -7,2 Mio. (Q1-2
2019: EUR -7,9 Mio.) bzw. EUR -1,7 Mio. (Q1-2 2019: EUR -3,4 Mio.).
Insgesamt liegen die Immobilienaufwendungen mit EUR -38,9 Mio. um 63,8% über
dem Vorjahresniveau (Q1-2 2019: EUR -23,7 Mio.). Bereinigt um
Covid-19-Effekte im Zusammenhang mit Forderungsabschreibungen sanken diese
allerdings um 2,6% im Periodenvergleich.

Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich somit um 1,8% auf EUR
102,8 Mio. (Q1-2 2019: EUR 101,0 Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen
beträgt EUR -0,7 Mio. (Q1-2 2019: EUR 1,7 Mio.). Im 1. Halbjahr wurden
Immobilienverkäufe mit einem Volumen von EUR 51,7 Mio. getätigt (Asset und
Share Deals), wobei die größten Transaktionen eine Büroimmobilie in Warschau
und ein Grundstück in Rumänien waren. Das Ergebnis aus Immobilienentwicklung
drehte auf EUR -16,7 Mio. (Q1-2 2019: EUR 14,3 Mio.). Das ist auf die
währungsbereinigte Neubewertung von in Bau befindlichen Immobilien
zurückzuführen, die mit EUR -16,8 Mio. (Q1-2 2019: EUR 18,2 Mio.) auch einen
durch Covid-19-bedingten leichten Anstieg der Marktrenditen reflektiert
sowie nachträgliche Anschaffungskosten für ein Grundstück.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 19,0% auf EUR
-26,5 Mio. (Q1-2 2019:
EUR -22,3 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen Personalaufwendungen ist
überwiegend auf Einmalzahlungen im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von
Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft zurückzuführen. Das
operative Ergebnis liegt mit EUR 59,7 Mio. um 39,5% unter dem Vergleichswert
des Vorjahres (Q1-2 2019: EUR 98,7 Mio.).

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten beträgt im
Wesentlichen aufgrund negativer Auswirkungen der Covid-19-Pandemie EUR
-143,4 Mio. (Q1-2 2019: EUR 104,7 Mio.). Die Abwertung entspricht rund 3,1%
des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 30. Juni 2020. Retail-Objekte
wurden um EUR -68,1 Mio. abgewertet (4,2% der Buchwerte) und Office-Gebäude
um EUR -74,8 Mio. (2,5% der Buchwerte). Vom externen Gutachter CBRE wurden
dabei leicht gestiegene Marktrenditen (Anstieg bis zu 0,5% im
Retail-Segment) sowie geänderte Annahmen hinsichtlich Wiedervermietung im
Portfolio reflektiert. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) liegt
mit EUR -83,6 Mio. somit unter dem Vorjahreswert in Höhe von EUR 203,4 Mio.

Der Finanzierungsaufwand erhöht sich bei einem um 14,1% gestiegenen
Finanzierungsvolumen infolge der Immobilienankäufe um 19,4% auf EUR -37,7
Mio. (Q1-2 2019: EUR -31,6 Mio.). Darüber hinaus war der Vergleichswert des
Vorjahres positiv mit EUR 4,2 Mio. durch die Kuponreduktion der
Wandelanleihe 2024 beeinflusst (Anpassung der Effektivzinsmethode). Die
durchschnittlichen Finanzierungskosten inklusive Hedging betragen 1,89% p.
a. (31. Dezember 2019: 1,91%). Das sonstige Finanzergebnis von EUR -12,4
Mio. (Q1-2 2019: EUR -16,2 Mio.) resultiert überwiegend aus der Bewertung
von Zinsderivaten aufgrund der Niedrigzinsphase. Die Ergebnisanteile aus
nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf EUR 6,4
Mio. (Q1-2 2019: EUR 43,4 Mio.). Davon entfallen EUR 4,5 Mio. auf den
Ergebnisanteil der S IMMO. Insgesamt beträgt das Finanzergebnis somit EUR
-42,4 Mio. (Q1-2 2019: EUR -5,2 Mio.).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR -126,0 Mio. (Q1-2 2019: EUR 198,2
Mio.). Aufgrund der Immobilienabwertungen kam es zu einem positiven Effekt
im Bereich der latenten Steuern, sodass sich die Ertragsteuern auf insgesamt
EUR 5,7 Mio. (Q1-2 2019: EUR -16,9 Mio.) belaufen. Das Konzernergebnis liegt
somit bei EUR -120,4 Mio. (Q1-2 2019: EUR 185,3 Mio.). Das entspricht einem
Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR -1,19 (Q1-2 2019: EUR 1,72).

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das 1. Halbjahr 2020 zum Stichtag 30. Juni
ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 27. August
2020 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und
Rumänien. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung
von Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 5,0 Mrd., das sich auf mehr als 210 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:
Bettina Schragl
Head of Corporate Communications and Investor Relations
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
communications@immofinanz.com
investor@immofinanz.com

A-1100 Wien, Wienerbergstraße 11
www.immofinanz.com

---------------------------------------------------------------------------

26.08.2020 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
Medienarchiv unter http://www.dgap.de

---------------------------------------------------------------------------

Sprache: Deutsch
Unternehmen: IMMOFINANZ AG
Wienerbergstraße 11
1100 Wien
Österreich
Telefon: +43 (0) 1 88090 - 2290
Fax: +43 (0) 1 88090 - 8290
E-Mail: investor@immofinanz.com
Internet: http://www.immofinanz.com
ISIN: AT0000A21KS2
WKN: A2JN9W
Börsen: Freiverkehr in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart;
Warschau, Wiener Börse (Amtlicher Handel)
EQS News ID: 1123749

Ende der Mitteilung DGAP News-Service
---------------------------------------------------------------------------

1123749 26.08.2020

°

Quelle: dpa-AFX