LEG Immobilien: Gewinn über Erwartungen – doch jetzt droht neuer Ärger

Der Immobilienkonzern LEG hat in den ersten neun Monaten 2026 operativ besser abgeschnitten als erwartet. Steigende Mieten und ein geringer Leerstand treiben den Mittelzufluss. Doch ausgerechnet bei einem wichtigen Bilanzziel muss der MDAX-Konzern zurückrudern. Eine mögliche Abwertung des Immobilienportfolios belastet den Ausblick.

Im operativen Geschäft legte die LEG beim AFFO um 4,9 Prozent auf 190,1 Millionen Euro zu. Im Vorjahreszeitraum waren es 181,3 Millionen Euro. Damit übertraf der Konzern die Analystenschätzungen von 174,3 Millionen Euro um rund 9 Prozent. Auch je Aktie fiel das Ergebnis besser aus: Der AFFO stieg von 2,42 auf 2,47 Euro und lag damit über dem Konsens von 2,30 Euro.

Für Rückenwind sorgen die anhaltend hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und steigende Mieten. Auf vergleichbarer Fläche erhöhten sich die Mieten um 3,9 Prozent. Gleichzeitig blieb die Leerstandsquote mit 2,5 Prozent niedrig. Die operative Entwicklung stimmt damit weiterhin.

LTV sorgt für Gegenwind

Doch auf der Bilanzseite ziehen dunkle Wolken auf. Zum Ende September lag der Loan-to-Value (LTV) bei 46,5 Prozent. Im Vorjahr waren es noch 48,3 Prozent. Das ursprünglich für 2026 angepeilte Ziel von rund 45 Prozent ist dennoch nicht mehr erreichbar. Neben einem geringeren Verkaufsvolumen als erwartet rechnet LEG im zweiten Halbjahr mit einer Abwertung des Immobilienportfolios. Die höhere Inflation und das Zinsumfeld erschweren zudem die Bewertung und Finanzierung von Immobilien.

AFFO-Prognose bestätigt

Für das Gesamtjahr hält LEG am AFFO-Ziel von 220 bis 240 Millionen Euro fest. 2027 soll der Wert auf 230 bis 250 Millionen Euro steigen. Das Mietwachstum dürfte dann zunächst etwas nachlassen: Der Konzern rechnet mit 2,9 bis 3,1 Prozent.

Zusätzlichen Gesprächsstoff liefert der Einstieg von Grand City Properties. Die Aroundtown-Tochter hält inzwischen 20,04 Prozent an LEG und kann ihren Anteil auf bis zu 29,9 Prozent erhöhen.