DIC ASSET AG NA
- Thomas Bergmann - Redakteur

Immobilien-Schnäppchen

Wer sich aktuell nach Immobilien umsieht, hat es nicht ganz einfach. Die Finanzierung ist zwar durch die historisch niedrigen Zinsen günstig, die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren aber spürbar gestiegen. Das betrifft auch die Kurse der börsennotierten Immobilienfirmen. Deren Notierungen haben sich bis auf wenige Ausnahmen an ihren Substanzwert angenähert. Das gilt in erster Linie für Unternehmen, die sich auf Wohnimmobilien spezialisiert haben. Bei den Spezialisten für Gewerbeimmobilien lassen sich jedoch noch Schnäppchen finden. Zu diesen Ausnahmen zählt die Frankfurter Immobilienfirma DIC Asset.

Hervorragende Rahmenbedingungen

DIC ASSET AG NA
7,09 €
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21.01.2014

DIC Asset ist ausschließlich auf Gewerbeimmobilien in Deutschland spezialisiert. Rund 70 Prozent des Portfolios sind Büroimmobilien. Aktuell verwalten die Frankfurter etwa 250 Objekte mit einem Immobilienvermögen von 3,2 Milliarden Euro. Die Rahmenbedingungen für Bestandshalter wie DIC Asset sind hervorragend. Die Wirtschaftsinstitute sagen für Deutschland 2014 ein Wirtschaftswachstum von 1,5 bis zwei Prozent voraus. Die robuste Konjunktur beschert der Branche die niedrigsten Leerstandsquoten seit Jahren. Per Ende September 2013 sind in den sieben größten Städten Deutschlands die Leerstände auf 8,5 Prozent gefallen. Zum Jahresende 2010 lag dieser Wert noch bei 10,4 Prozent.

Finanzen neu strukturiert

2013 konnte DIC Asset einige Meilensteine erreichen. Einer der wichtigsten war sicherlich im Sommer 2013 die Refinanzierung des größten Portfolio­kredits. Gemeinsam mit der HSH Nordbank und der Deutschen Pfandbriefbank konnten die Frankfurter Kredite über 320 Millionen Euro – das waren immerhin 22 Prozent der gesamten Finanzschulden – ein Jahr vor Fälligkeit für sieben Jahre neu festzurren.

Die durchschnittliche Restlaufzeit des Kreditportfolios verlängerte sich dadurch um mehr als ein Jahr auf 4,2 Jahre. 49 Prozent der Finanzverbindlichkeiten weisen nun eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren auf. Damit sind bis 2015 nur noch 14 Prozent der Gesamtschulden zu refinanzieren. Der Schuldenabbau hat auch weiterhin Priorität. Bis 2016 soll der Fremdkapitalanteil – im Fachjargon Loan-to-Value (LTV) – von derzeit 67,6 Prozent auf unter 60 Prozent gedrückt werden.
Dazu beitragen sollen insbesondere Verkäufe aus dem Beteiligungsportfolio. Kurz vor Jahresende hatte die DIC Asset diesbezüglich Vollzug gemeldet. Die Immobilienfirma veräußerte das Porta-Gebäude am Frankfurter Maintor an Union Investment. Die komplett vermietete Büroimmobilie wechselte für 155 Millionen Euro den Eigentümer.

Das Bankhaus Lampe hatte erst für das Jahr 2015 mit dem Abschluss des Kaufvertrags gerechnet. Mit der Transaktion sind mittlerweile bis auf den "WinX-Turm" alle Teilprojekte der Großbaustelle am Maintor verkauft.

Beteiligungsportfolio optimiert

Abgesehen von der Neustrukturierung der Finanzen hat sich im Beteiligungsportfolio einiges getan. Der größte Wurf war Ende November die mehrheitliche Übernahme (94 Prozent) des 481 Millionen Euro schweren "UNITE"-Portfolios, in dem 54 Büro- und Gewerbeimmobilien gebündelt sind.

An "UNITE" ist DIC Asset bereits seit 2007 mit 20 Prozent beteiligt gewesen. Die anderen 80 Prozent hielten Großaktionär Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA und DIC Capital Partners. Der Kauf des Portfolios erfolgte schließlich im Zuge einer Sachkapitalerhöhung über rund 6,21 Millionen Aktien zu je 10,59 Euro. Außerdem gab die Firma über eine Barkapitalerhöhung 16,65 Millionen neue Papiere zu je 6,00 Euro aus.

Gewinn im Einkauf

Mit dem Kauf von "UNITE" schlägt DIC Asset mehrere Fliegen mit einer Klappe. Erstens werden durch die Transaktion die Strukturen weiter vereinfacht. Zweitens gewähren die Abgeber – zum Vorteil von DIC Asset – einen Abschlag von 30 Prozent auf den anteiligen Nettosubstanzwert (NAV) des Portfolios. Und drittens sichert sich das Unternehmen einen zusätzlichen operativen Gewinn – in der Immobilienbranche als Funds from Operations (FFO) bezeichnet – von sieben Millionen Euro pro Jahr.

DIC Asset dürfte nach diesem Deal auch die FFO-Ziele problemlos erreichen können. Für das laufende Jahr erwartet Konzernchef Ulrich Höller einen Anstieg auf 45 bis 47 Millionen Euro, etwas mehr als 2012 (44,9 Millionen Euro). Nach neun Monaten standen bereits 34,3 Millionen Euro zu Buche.

Operative Stärke

Die FFO sollten mittelfristig weiter ausgebaut werden können, denn neben den Altbeständen hat insbesondere das "UNITE"-Portfolio noch erhebliches Entwicklungspotenzial. Die Leerstandsquote des Immobilienpakets liegt derzeit bei zwölf Prozent und damit deutlich über der konzernweiten Zielgröße von zehn Prozent. Georg Kanders vom Bankhaus Lampe rechnet im Geschäftsjahr 2014 bei Umsätzen von knapp 360 Millionen Euro mit einer FFO von etwa 50 Millionen Euro. Bei der FFO-Rendite gehört DIC Asset damit im Branchenvergleich zu den Top-Werten.

Attraktive Dividendenrendite

Die DIC-Asset-Aktie ist auch eine lu­krative Alternative für Dividendenjäger. Für 2013 wird mit einer Ausschüttung von 35 Cent je Aktie gerechnet. "Angesichts des hohen Cashflows halten wir die Dividende von 0,35 Euro pro Aktie für relativ sicher. DIC Asset hat auch für die schwierigen Jahre 2008 und 2009 Dividenden gezahlt", so Kanders. Die Dividendenrendite beträgt somit attraktive 5,2 Prozent und liegt über dem Branchendurchschnitt.

Größtes Potenzial

Branchenuntypisch ist auch der hohe Abschlag auf den NAV, der von Ulf van Lengerich, Analyst bei der Solventis Wertpapierhandelsbank, auf 12,20 Euro pro Aktie beziffert wird. Fortschritte beim LTV, Erträge aus dem Maintor-Projekt und weitere Vereinfachungen der Konzernstruktur dürften nach Ansicht des Experten die Bewertungslücke schließen. In Verbindung mit der attraktiven Dividendenrendite biete die DIC-Aktie deshalb "das größte Kurspotenzial unter deutschen Immobilien-Aktien".

Steine fürs Depot

DIC Asset hat 2013 seine Aktionäre mit der Performance sehr enttäuscht. Doch die äußerst attraktiven Bewertungskennziffern sowie die Aussichten auf einen weiteren Schuldenabbau dürften neue Investoren auf die Aktie aufmerksam machen. Seien Sie einer der ersten!

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