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Die Sorgenfalten der Börsianer werden mit jedem Monat tiefer: Die Bauausgaben in den USA sind stark rückläufig und eine Erholung ist nicht in Sicht. Offiziellen Statistiken zufolge wurde im Juli mit 1,84 Millionen Neubauten begonnen – ein Rückgang von 5,7 Prozent gegenüber dem Juni und von knapp 20 Prozent verglichen mit dem Wert vom Januar. Gleichzeitig stieg das Angebot an gebrauchten Eigenheimen besonders in den Metropolen stark an.

Steht der amerikanische Immobilienmarkt vor dem Kollaps? Experten befürchten, dass ein mögliches Platzen der Spekulationsblase die Wirtschaft in Mitleidenschaft ziehen könnte. Aber es gibt auch Profiteure dieser Entwicklung.

Die Sorgenfalten der Börsianer werden mit jedem Monat tiefer: Die Bauausgaben in den USA sind stark rückläufig und eine Erholung ist nicht in Sicht. Offiziellen Statistiken zufolge wurde im Juli mit 1,84 Millionen Neubauten begonnen – ein Rückgang von 5,7 Prozent gegenüber dem Juni und von knapp 20 Prozent verglichen mit dem Wert vom Januar. Gleichzeitig stieg das Angebot an gebrauchten Eigenheimen besonders in den Metropolen stark an. Immobilienexperten schätzen, dass derzeit rund 3,5 Millionen Häuser und Wohnungen zum Verkauf stehen.

Niedrige Zinsen und Wirtschaftsboom?

Der US-Immobilienboom der vergangenen Jahre beruhte im Wesentlichen auf zwei Faktoren: den extrem niedrigen Kreditzinsen und dem gleichzeitig starkem Wirtschaftswachstum, das Arbeitsplätze produzierte und ein höheres Lohnniveau ermöglichte. Das Problem an dieser Konstellation: Sie ist eigentlich unmöglich. Entweder die Zinsen sind niedrig, was ein Zeichen für eine schwache Konjunktur ist – das schließt Jobwachstum und starke Lohnsteigerungen aus. Oder die Wirtschaft brummt. Dann aber zieht die Notenbank die Zügel an, um eine Inflation zu verhindern und die Zinsen steigen. Das hat vor allem für jene Immobilienbesitzer schmerzhafte Folgen, die keine festverzinslichen Darlehen abgeschlossen haben, sondern sich für äußerst riskante „Adjustable-Rates Mortgage“ kurz ARMs entschieden haben.

ARMs sind vereinfacht ausgedrückt variabel verzinste Darlehen mit kurzen bis mittelfristigen Laufzeiten. ARMs weisen einen günstigeren Zinssatz auf als Festzinsdarlehen. In Zeiten mit extrem niedrigen Zinsen – wie es sie in den USA bis 2003 gegeben hat – bieten diese Darlehen den Schuldnern einen Liquiditätsvorteil, da die monatlichen Ratenzahlungen geringer ausfallen. Wie die Internetseite bankrate.com veröffentlicht hat, ist der Zinssatz für ARMs mit einjähriger Laufzeit nun aber von 3,88 Prozent im letzten Jahr auf 5,31 Prozent in diesem Jahr in die Höhe geschnellt. Das entspricht einer Steigerung von 37 Prozent. Hauseigentümer, die 2005 für 250.000 Dollar eine Hypothek aufgenommen haben, müssen statt 9.700 Dollar nun 13.275 Dollar jährlich für die Zinszahlungen auf den Tisch legen. Allein diese Mehrkosten belasten das Haushaltsbudget mit monatlich 300 Dollar.

Hauseigentümer sehen sich aber nicht nur höheren Kreditbelastungen gegenüber, sondern müssen auch mit ansehen, wie die Immobilienpreise bröckeln. In Zeiten explodierender Immobilienpreise nutzten viele Amerikaner Umschuldungen, um die Wertsteigerung aus ihren Häusern zu ziehen – insgesamt rund 850 Milliarden Dollar in den ersten sechs Monaten. Statistiken belegen, dass diese Gelder überwiegend nicht zur Schuldentilgung genutzt wurden, sondern für private Anschaffungen.

Auswirkungen auf die Wirtschaft

Die steigenden Kreditzinsen gekoppelt mit sinkenden Hausbewertungen sind keine guten Nachrichten für die US-Wirtschaft. Faktisch bedeuten sie, dass in vielen Haushalten weniger Geld für den privaten Konsum übrigbleibt – dem Motor jeder Industrienation. Berechnungen zufolge hätte das amerikanische Wirtschaftswachstum 2005 ohne den Anstieg beim Privatkonsum gerade einmal knapp über einem Prozent statt der veröffentlichten 4,1 Prozent gelegen. Neben einer Vielzahl von Experten, die düstere Zeiten auf die Dampflok US-Wirtschaft und damit auch auf den Aktienmarkt zukommen sehen, gibt es auch Optimisten. So glaubt Ex-Prudential-Stratege Ed Yardeni nicht, dass sich die Abkühlung am Immobilienmarkt nennenswert auswirken wird. „Insgesamt werden auf Schuldner 74 Milliarden Dollar an Mehrkosten zukommen“, so der Experte zu den bevorstehenden Anpassungen der ARMs. „Und das ist verglichen mit den gesamten Konsumausgaben von 9,2 Billionen Dollar bis April nicht wirklich viel. Die Wertsteigerungen bei den Immobilien sind gestoppt, aber ich würde nicht behaupten, dass der Markt kollabiert“, so Yardeni. Vielmehr entweiche die Luft langsam.

Neben vielen privaten Hausbesitzern gibt es auch Verlierer in der Wirtschaft. So etwa die beiden größten Hypothekenbanken der Welt, die Federal National Mortgage Association, kurz Fannie Mae, und die Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddy Mac, dürften zukünftig stärkeren Gegenwind zu spüren bekommen. Um größere Zahlungsausfälle zu verhindern, werden die beiden Konzerne zukünftig wohl einen restriktiveren Kurs bei der Kreditvergabe einschlagen.

Aber es gibt auch Firmen, die sich angesichts der aktuellen Trends die Hände reiben können. Eine davon heißt Move. Die Gesellschaft betreibt ein Immobilien-Portal im Internet. Viele lokale Makler suchen wegen des zunehmenden Angebotsüberhanges bei Immobilien nach besseren Vermarktungsmöglichkeiten und stoßen bei Move auf ein geradezu ideales Umfeld. Neben der rasant steigenden Anzahl an Angeboten verzeichnet die Firma eine kräftige Zunahme der Werbeaktivitäten. Ein Riesengeschäft. Insgesamt beträgt der Markt für Immobilienwerbung 11,4 Milliarden Dollar jährlich, davon fließen zwei Milliarden ins Internet. In den kommenden vier Jahren wird sich das Onlinevolumen rund verdoppeln, schätzen Experten. Goldene Zeiten also für Move.

Nischenplayer bevorzugen

Während sich die Experten darüber streiten, ob es zu einem Immobilien-Crash kommt und wie dieser die US-Wirtschaft beeinflussen wird, kristallisieren sich bereits erste Gewinner und Verlierer heraus. Anleger, die sich jetzt positionieren wollen, sollten den Hypothekensektor meiden und dafür auf kleine Nischenwerte wie Move setzen, die von der Verlagerung der Aktivitäten von den Maklerbüros ins Internet profitieren.

Erschienen in DER AKTIONÄR Ausgabe 39/2006.

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