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Aktie in Lauerstellung

Das Wohnungsunternehmen GBH ist an der Börse ein unbeschriebenes Blatt. Dabei glänzt die Gesellschaft mit hohen Renditen und einer niedrigen Bewertung.

Das Wohnungsunternehmen GBH ist an der Börse ein unbeschriebenes Blatt. Dabei glänzt die Gesellschaft mit hohen Renditen und einer niedrigen Bewertung.

Von Thomas Bergmann

Am vergangenen Mittwoch erwarb Grainger Trust, das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen Großbritanniens, von der TUI-Tochter Preussag Immobilien 1.400 Mietwohnungen im Ruhrgebiet für 70 Millionen Euro. Preussag Immobilien erzielte dabei einen geschätzten Preis von rund 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Würde die Börse dies als Bewertungsmaßstab für die Grundstücks- und Baugesellschaft AG Heidenheim (GBH) heranziehen, müsste deren Aktie deutlich höher notieren.

NAV fast 60 Euro

Die GBH hat rund 10.000 eigene Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von etwa 600.000 Quadratmetern im Bestand sowie gut 2.600 fremde Einheiten unter Verwaltung. Nach den Worten von Vorstandsvorsitzenden Martin Griesinger stehen die Immobilien mit 321 Euro pro Quadratmeter in der Bilanz, was einem Börsenkurs von knapp 27 Euro je Aktie entspricht. Würde man 700 Euro pro Quadratmeter ansetzen, läge der Net Asset Value (NAV) bei ungefähr 59 Euro. Ähnlich hoch würde nach Meinung des GBH-Chefs auch der Ertragswert ausfallen. Die Gesellschaft erwirtschaftet bei EBIT-Margen von knapp 40 Prozent hohe freie Cashflows. Zudem muss das Unternehmen wegen hoher Verlustvorträge in den nächsten drei bis vier Jahren fast keine Steuern zahlen. Für 2005 rechnet Griesinger dank außerordentlicher Erträge in Folge von Wohnungsverkäufen mit einem Gewinnwachstum zwischen 20 und 30 Prozent auf 17 bis 18,5 Millionen Euro beziehungsweise 2,36 bis 2,57 Euro pro Aktie. Der Umsatz soll sich auf Vorjahresniveau (48,2 Millionen Euro) einpendeln.

Vom Jäger zum Gejagten?

Wachstumspotenzial eröffnet sich für die GBH in erster Linie durch Zukäufe beziehungsweise Beteiligungen (mindestens 50 Prozent). Nachdem in der Vergangenheit immer wieder kleinere Bestände akquiriert wurden, richtet sich der Fokus künftig auf Wohnimmobiliengesellschaften mit 2.000 bis 5.000 Wohneinheiten. Für Akquisitionen stehen Griesinger derzeit 100 Millionen Euro zur Verfügung. Eventuell wird die GBH selbst zum Übernahmeobjekt - deutsche Wohnimmobilien sind, wie zahlreiche Transaktionen belegen, bei ausländischen Investoren sehr beliebt.

REIT-Fantasie

Wie alle deutschen Immobilienwerte wird auch GBH von der geplanten Einführung von REITs profitieren. Durch die Wandlung in einen G-REIT würde die Ausschüttungsquote sprunghaft ansteigen (90 Prozent) und damit die Dividendenrendite auf über fünf Prozent klettern. Um auch das Kriterium Streubesitz - vorgeschrieben sind voraussichtlich mindestens 25 Prozent - zu erfüllen, soll laut Vorstand Griesinger ein Beschluss zur Kapitalerhöhung auf der nächsten Hauptversammlung im Juli 2006 gefasst werden.

Unentdeckte Perle

Noch fristet die GBH-Aktie mehr oder weniger ein Schattendasein im Stuttgarter Freiverkehr. Die fundamentale Unterbewertung und die latente Übernahmefantasie dürften sich jedoch schon bald bei den Börsenprofis herumsprechen. Für Value-Investoren mit einem längerfristigen Anlagehorizont ist das Papier ein klarer Kauf.

Artikel aus Ausgabe 44/2005

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